Почему объекты с
видимыми признаками ликвидной недвижимости бьют рекорды по длительности
сроков экспонирования. Советы риэлторов их продавцам. «Не могу продать «гостинку», - посетовал один из
клиентов, размещающих частное объявление в журнале «Зеленая площадь».
Надо признать, данное утверждение звучит несколько странно. Известно,
что «гостинки» сегодня относятся к самым ходовым объектам и продаются,
как горячие пирожки, о чем знает каждый риэлтор. Впрочем, тут же автор
оферты оговаривается: «Наверное, я просто много хочу за нее…». Много –
это 1700 тыс. рублей за «гостинку» общей площадью 23 кв. м и жилой - 13
кв. м. С последним утверждением соглашаются специалисты. «Данная цена
действительно завышена, - поясняют нам в агентстве недвижимости, - даже
с учетом того, что объект располагается на среднем, шестом, этаже
девятиэтажного дома, имеет изолированную кухню площадью 5 кв. м и
хороший ремонт. Расположение объекта в проходном месте Железнодорожного
района также не обусловливает указываемую цену».
Именно эту причину –
несоответствие указанной в объявлении цены рыночным аналогам - сегодня
риэлторы называют как один из основных факторов, обрекающих объект
недвижимости на многомесячное «провисание» в экспозиции часто с нулевым
конечным результатом. И таких объектов с видимыми признаками
востребованного жилья немало в различных базах данных.
Так, согласно выборке от
Поволжского Центра Развития, самые долгие сроки экспонирования
достигают года, затем, как правило, объект снова включается в
экспозицию или уходит из предложения.
Рассмотрим некоторые из таких
оферт, при этом отдавая себе отчет в том, что указываемой в них
информации недостаточно для создания полного представления об объекте.
Так, 360 дней «висит»
двухкомнатная квартира в кирпичном доме на ул. Галактионовской в районе
Самарской площади. В объявлении указывается общая площадь - 46 кв. м, жилая - 26 кв. м. Цена объекта - 3
миллиона рублей, стоимость кв. м достигает стоимости элитного жилья –
66 тыс. рублей, при том что позиционируется объект как «улучшенка».
339 дней продается
трехкомнатная квартира на Московском шоссе общей площадью 58 кв. м,
жилая пл. – 37 кв. м. В данном случае «отягчающие» обстоятельства
указаны: первый этаж, необходимость замены сантехники, панельный тип
строения. При этом стоимость квадратного метра также выше рынка –
51 724 руб., а цена за весь объект равна 3 миллионам рублей.
Столько же просят за
трехкомнатную «сталинку» на проспекте Металлургов/пер. Строителей
площадью 73 кв. м, жилая площадь – 50 кв. м. Стоимость кв. м данной
квартиры – 41 265 рублей. Объект находится в экспозиции уже 320 дней.
Трехкомнатная квартира на ул.
Стара-Загоры площадью 67 кв. м на среднем этаже продается за те же 3
миллиона рублей уже 309 дней, несмотря на «хорошее» состояние. В этом
объекте, судя по внешним признакам, оттолкнуть может не только его
стоимость (впрочем, квадратный метр равен 45 тыс. руб.), но и
примечание о том, что квартира оформлена на трех собственников. А
значит, покупателя могут ждать дополнительные юридические трудности.
Также, несмотря на удачное
расположение – на пересечении ул. Гагарина и ул. Победы, не уходит из
продажи выставляемая за 3 миллиона трехкомнатная панельная «хрущевка»
площадью 59 кв. м. Усугубляет положение объекта его расположение на
первом этаже.
Как мы уже отметили, подолгу
не продаются объекты с неадекватными ценами. Такое поведение продавцов
на рынке эксперты объясняют или неумением самостоятельно
сориентироваться в ценообразовании, или готовностью ждать сколько
угодно долго, желая получить за объект именно указанную цену. Таких
продавцов специалисты называют немотивированными продавцами. Часто
человек, который решил продать свою недвижимость, переоценивает ее в
силу эмоциональных факторов. Как отмечает генеральный директор АН «Дом
ИСТ» Ирина Рязанова, такое поведение, впрочем, не является «безобидным»
для самого объекта, точнее - его репутации. Долгое «провисание» в
рекламных носителях делает объект узнаваемым и не позволяет относиться к
нему всерьез. В таких случаях объект, как правило, продается при
условии снижения цены.
Сегодня ситуация на рынке
такова, что у переоцененных объектов фактически нет шансов. Случаи,
когда объект по завышенной стоимости «выстреливает» в связи с тем, что
кому-то нужна именно эта квартира именно в этом доме и без разницы, по
какой цене, бывают крайне редко, отмечает Ирина Рязанова.
Поэтому прежде всего всем
собственникам, которые выходят на продажу, специалисты советуют
обратиться за компетентной оценкой (визуальной, на основе сравнения с
аналогами) и уже на основе объективной информации принимать решение, по
какой цене выходить на экспозицию. При этом полное доверие специалисту
и заключение эксклюзивного договора во много раз увеличивают шансы
объекта быть проданным.
(с) Яна Харченко
|