Основной характерной чертой российского рынка жилья в 2005-2008 гг. был галопирующий рост цен, особенно в крупных городах. Состоялся таковой и в Самаре, выдавшей за три года более чем 100%-ный прирост. Но уже в 2008 году темпы роста цен замедлились, в 2009-м приобрели отрицательную динамику, но с 2010 года наметилась тенденция к стабилизации. Такова краткая история развития жилищного рынка в первую десятилетку нового века. И как показывают цифры, в главе об инвестициях в недвижимость, несмотря на все «за» и «против», победителей оказалось больше, чем проигравших.
Как это было
В 2005 году спираль роста цен на недвижимость закрутилась настолько активно, что не замечать тенденцию уже стало невозможно. Тогда резвый галоп стоимости недвижимости одних поставил в патовую ситуацию, объявив полную недоступность жилья, других же навел на мысль о крайне выгодном вложении денег. Люди вкладывались в покупку вторички, покупали дома в строящихся объектах, нередко не ограничивая свой аппетит одним объектом. Становилось менее доступным жилье, но была более доступной ипотека. Активное развитие института ипотеки было весьма кстати как для тех, кто решал свой квартирный вопрос, так и для инвесторов в городскую недвижимость – ипотечные кредиты стали более массовым явлением и с каждым годом привлекали все большее количество заемщиков. Тогда казалось, так будет всегда, и даже на пике роста цен (как выяснилось уже осенью 2008 года) были желающие вложиться в жилье. Но уже тогда эксперты стали отмечать в происходящих событиях «бабл-эффект» (эффект пузыря). Цены «перегрелись» и перестали отражать адекватную стоимость жилья в конкретный период.
Но этот многообещающий для инвесторов забег цен был прерван обстоятельствами. Как стали говорить позже, «пузырь лопнул». И цены, которым стало больше не к чему стремиться, постепенно начали сползать вниз, не дожидаясь тех, кто не успел сорвать куш…
Тем не менее пятилетнее наблюдение за динамикой стоимости приобретенных в инвестиционных целях квартир, которые не были проданы на пике цен, приводят к весьма любопытным выводам.
История одной инвестиции
Понаблюдаем динамику стоимости нескольких самарских квартир, купленных в далекий докризисный период - 2003-2006 годы. При этом воспользуемся аналитикой агентства недвижимости «ДомИст» (см. таблицу).
«Двушка» в долгострое
Так, объект долевого строительства на 5-й просеке – двухкомнатная квартира (общая площадь - 72 кв. м, жилая – 38 кв. м, площадь кухни - 13 кв. м) - был проинвестирован частным лицом, клиентом компании, в апреле 2003 года. Вложение делалось на достаточно высокой стадии строительства – на уровне 14 построенных этажей, что позволяло дольщикам чувствовать себя уверенно. Тем более убеждало в надежности то, что заказчиком строительства был департамент строительства города, объект имел всю разрешительную документацию. На момент покупки – в апреле 2003 года - ее стоимость составила 651 046 рублей. И несмотря на то, что, казалось, ничего не предвещало подвоха, объект был заморожен на несколько лет. В таком состоянии он пережил и рост цен на недвижимость, и пик кризиса. Включение дольщиков в реестр позволило недострою получить шанс на завершение, в 2010 году из бюджета были выделены средства, и к концу 2011 года объект готовится к сдаче.
Как вспоминает Ирина Рязанова, генеральный директор АН «ДомИст», клиент агентства, вкладываясь в эту квартиру, имел целью решить свой квартирный вопрос, а не вложить инвестиции в жилье. Проблема была насущной – дольщик рассчитывал через полгода заехать в новую квартиру. Таким образом, заморозка объекта заставила арендовать жилье, что происходит и в настоящий момент. Средняя ежемесячная стоимость арендуемой квартиры - 8-10 тысяч руб. в разные периоды времени. В случае сдачи дома в конце 2011 года предполагаемая стоимость квартиры, по оценке компании «ДомИст», составит около 2 800 тыс. рублей, при условии, что динамика роста в течение года будет не более 8-10%. Таким образом, квартира окажется почти в 5 раз дороже, чем в момент приобретения. Однако стоит помнить об арендных платежах, которые составили около 800 тысяч рублей, – эту сумму нужно вычесть при расчете прибыльности вложения. Вычтем и потенциальную прибыль, которую человек получил бы в случае, если бы вложил деньги на депозитный счет в банк. Если для простоты счета отталкиваться от 10% годовых, за восемь лет вкладчик выручил бы не более 550 тысяч рублей. Так, при сопоставлении цифр очевидно, что инвестор оказался в выигрыше даже за вычетом всех отягчающих обстоятельств и постигших так долго строящийся объект трудностей. То есть в конце 2011 года за ту же начальную цену он уже не смог бы купить данную двухкомнатную квартиру.
Следующие примеры еще более убеждают в обоснованности вложений в недвижимость.
Комната – лучший актив
Это можно проследить на примере комнаты на ул. Стара-Загоры, в р-не кинотеатра «Шипка». Как отмечает Ирина Рязанова, хорошая комната всегда остается самым доходным и самым ликвидным активом. Рассматриваемый объект располагается в двухкомнатной квартире общей площадью 53 кв. м (санузел на двух хозяев). Площадь комнаты – 18 кв. м, кухни – 8 кв. м. Клиент приобретал данную комнату в марте 2005 года – тогда она стоила 472500 рублей. Уже в декабре 2005 года ее стоимость выросла до 700 000 рублей, за следующие два года - еще на 200 тысяч рублей в каждом году. Прирост в 300 000 рублей состоялся за три-четыре месяца – с декабря 2007 года по апрель 2008-го. Но уже к декабрю 2008 года объект именно этой суммы лишился. Еще на 300 000 рублей объект подешевел к декабрю 2009 года. Но в течение этого года уже был отмечен небольшой прирост. В декабре 2010 года данная комната могла быть продана за 900 000 рублей. Таким образом, можно отметить, что к концу 2010 года стоимость комнаты вернулась на уровень декабря 2006 года, что почти на 230 000 рублей дороже, чем на момент покупки. С учетом того, что квартира сдавалась в аренду за 5 тысяч рублей, очевидно, что приобретение способствовало получению еще около 300 тысяч рублей.
«Однушка» в спальном районе
Квартира на ул. Стара-Загоры площадью 32 кв. м была приобретена за 925 300 рублей в апреле 2006 года и уже в декабре доросла до 1 550 000 рублей. Пик ее стоимости пришелся на апрель 2008 года, когда квартира могла быть продана за 2 300 000. Тогда собственник получал много звонков от строительных компаний, которые скупали такие квартиры под расселение. Не уловив тенденцию, собственник не принял решения о продаже, в результате чего номинально потерял около 750 000 рублей от возможной выручки. Тем не менее, упав до отметки 2006 года, стоимость остается выше первоначального вложения в сумме 925 300 рублей. Прибыль от сдачи жилья в аренду подсластила горькую пилюлю почти на 500 тыс. рублей (за четыре года сдачи), и инвестор в любом случае остался в выигрыше.
«Хрущевка» на Безымянке
Однокомнатная угловая квартира хрущевского типа на пересечении ул. Свободы и Ново-Вокзальной с жилой площадью 19 кв. м была куплена за 1 112 200 рублей в июне 2006 года. Сориентировавшись, инвестор продал объект на пике его стоимости в апреле 2008 года за 1 850 000 рублей. При этом к прибыли можно приплюсовать арендные платежи, которые составляли 9 000 рублей. Однако, согласно реалиям рынка, даже если бы продажа не состоялась, этот собственник остался бы в прибыли, даже с учетом того, что в данном случае речь идет о жилье не лучшего качества. Как отмечает Ирина Рязанова, такого рода медийное жилье является ходовой монетой и часто становится предметом ипотеки. И несмотря на общую низкую стоимость, цена квадратного метра всегда была дороже, чем в жилье с более качественными характеристиками. Стоимость такой квартиры сегодня более чем на 400 тысяч превышает цену при описанных обстоятельствах покупки.
Новостройка
Новостройка на ул. Демократической приобреталась как объект долевого строительства в августе 2006 года за 1 692 300 рублей. В декабре 2006 года как долевка она могла быть продана за 2 100 000 рублей. В последующий период, как отмечает Ирина Рязанова, ее было невозможно продать, так как собственник «запустил» процесс оформления документов на право собственности. В декабре 2007 года квартира «выросла» до 2 800 000 рублей, будучи в состоянии черновой отделки. После чистовой отделки клиент мог продать квартиру уже за 3 300 000 рублей в апреле 2008 года, и это был пик ее стоимости, отмечает риэлтор. Однако в кризис стоимость на такую «недвижку» просела вполне ощутимо – данный объект с чистовой отделкой и свидетельством может быть продан дешевле на миллион – опять же по цене декабря 2006 года. Но и данная стоимость превышает цену при приобретении, а к прибыли инвестора плюсуются платежи от сдачи в аренду.
Итак, как мы видим, даже не успев продать инвестиционные квартиры за максимальную цену, их собственники не прогадали в главном, вложив деньги в недвижимость на росте ее стоимости. Но это характерно только для тех инвестиций, которые пришли на рынок недвижимости хотя бы за полтора года до того, как «пузырь лопнул»…
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Ирина Рязанова, генеральный директор АН «ДомИст»:
- Наблюдения за инвестиционными квартирами подтверждают, что рынок недвижимости остается надежной сферой для вложения инвестиций. По опыту тех инвесторов, которые покупали квартиры до 2008 года, можно судить о гарантированности прибыли инвестора, тем более при условии коммерческого использования объекта – при сдаче в аренду. Те же, кто не хочет эксплуатировать приобретенную недвижимость, сегодня могут начать терять, поскольку оплата за содержание, тарифы на коммунальные услуги заметно подросли. В целом по рынку сегодня мы видим, что цены зафиксировались на отметке декабря 2006-го – февраля 2007 года, за этим периодом последовал еще более стремительный рост, обеспечивший получение прибыли многим грамотным инвесторам. Конечно, предполагать столь же активный рост сегодня не стоит, однако уже сейчас ясно, что падения цен больше не будет. Поэтому стоит задуматься!
Всё звучит действительно очень красиво! Мои друзья получили в наследство в 2007 году 1 комн.квартиру от дедушки (ул.Тухачевского), продали её за 2.300 тысячи рублей. Несмотря на все мои возгласы, что нужно купить "двушку" на вторичном рынке (около 50м2 на Металлурге), они решили взять "двушку" 75м2 за 1.900 тысяч, но в строящемся доме, в экологически-чистом Мехзаводе, дом был построен до 5 го этажа, их квартира на 8 этаже. Так вот, до сих пор, эта квартира не достроена. Разница в продаже-покупке, давно была потрачена молодой семьёй, и все эти годы (уже 4), они всё также живут на "съёмной" квартире, за которую платят по 10 тысяч ежемесячно. То есть, потрачено 480 тысяч на аренду жилья. А дом этот, неизвестно, построят когда-нибудь или нет!
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ]
Всё звучит действительно очень красиво! Мои друзья получили в наследство в 2007 году 1 комн.квартиру от дедушки (ул.Тухачевского), продали её за 2.300 тысячи рублей. Несмотря на все мои возгласы, что нужно купить "двушку" на вторичном рынке (около 50м2 на Металлурге), они решили взять "двушку" 75м2 за 1.900 тысяч, но в строящемся доме, в экологически-чистом Мехзаводе, дом был построен до 5 го этажа, их квартира на 8 этаже. Так вот, до сих пор, эта квартира не достроена. Разница в продаже-покупке, давно была потрачена молодой семьёй, и все эти годы (уже 4), они всё также живут на "съёмной" квартире, за которую платят по 10 тысяч ежемесячно. То есть, потрачено 480 тысяч на аренду жилья. 
А дом этот, неизвестно, построят когда-нибудь или нет!
